Війна в Україні стала вирішальним фактором для трансформації багатьох сфер життя, зокрема ринку нерухомості. Стихійні релокації населення, руйнування інфраструктури, зміна регіональної привабливості та безпекових критеріїв — усе це радикально змінило структуру попиту й пропозиції на житло. У 2024–2025 роках ринок нерухомості переживає новий виток трансформації. У цій статті редакція FBC.net.ua аналізує ключові зміни, нові тенденції, проблеми та можливості, що виникли в умовах затяжної війни.
Основні фактори, що вплинули на зміну ринку нерухомості
Війна в Україні стала причиною ряду структурних змін, які безпосередньо вплинули на житловий ринок:
- Масова міграція населення з небезпечних регіонів до відносно спокійних областей.
- Руйнування житлових масивів і потреба у відновленні.
- Зміна географії попиту — схід втрачає, захід та центр здобувають.
- Переформатування ринку оренди — короткострокова оренда витісняється довгостроковою.
- Зниження інвестиційної активності та зростання соціального житла.
Ці фактори задають вектор розвитку галузі щонайменше на кілька найближчих років.
Як змінився попит на житло в різних регіонах
Одним із найбільш показових наслідків війни стала регіональна міграція. Сотні тисяч людей були змушені залишити схід та південь України через бойові дії.
Захід України — новий центр привабливості
Міста Львів, Ужгород, Івано-Франківськ та Тернопіль зазнали демографічного зростання. Це спричинило:
- збільшення цін на житло;
- активізацію забудовників;
- дефіцит орендного житла;
- перехід студентських квартир у довгострокову оренду для переселенців.
Центр України — зміцнення позицій
Міста Київ, Вінниця, Черкаси та Полтава виявилися прийнятними за ціною та логістикою. Частина мігрантів повертається до столиці, що стимулює:
- пожвавлення ринку новобудов;
- зростання попиту на вторинне житло в передмісті;
- розвиток малоповерхового житла.
Схід і південь — зниження активності
Харків, Дніпро, Запоріжжя, Миколаїв та Херсон зазнали відтоку населення. У цих регіонах спостерігається:
- обвал цін на нерухомість;
- зниження будівельної активності;
- підвищення частки зруйнованого житлового фонду.
Динаміка цін на нерухомість у 2024–2025 роках
Цінова ситуація виявилася неоднорідною, оскільки регіональний фактор домінує над загальнодержавними тенденціями.
| Регіон | Середня ціна за м² (2024) | Середня ціна за м² (2025) | Динаміка |
|---|---|---|---|
| Львів | 1500 $ | 1700 $ | +13% |
| Київ | 1200 $ | 1350 $ | +12,5% |
| Харків | 800 $ | 600 $ | -25% |
| Дніпро | 950 $ | 850 $ | -10,5% |
| Ужгород | 1100 $ | 1300 $ | +18% |
Ціни в західних регіонах ростуть швидше через стабільніший попит, а в прифронтових зонах — стрімко падають через ризики та руйнації.
Зміни на ринку оренди: нові правила гри
Орендний ринок зазнав значних змін:
- короткострокова оренда зменшилася на користь довгострокової;
- середні ціни зросли у містах, що приймають переселенців;
- у Києві попит повертається, але повільно;
- зросла популярність мебльованих квартир та апартаментів під ключ.
Тенденції 2024–2025 років
- У Львові та Івано-Франківську орендне житло бронюється на кілька місяців уперед.
- З’явилися нові гравці на ринку: готелі, що перепрофілювались в апартаменти.
- Зростає роль безпечного житла з укриттями.
Відновлення зруйнованої інфраструктури та роль держави
Держава та донори розпочали масштабні проєкти з відбудови житлового фонду. Основні ініціативи:
- Програми для ВПО (внутрішньо переміщених осіб) — орендне соціальне житло.
- «єВідновлення» — цифровий інструмент компенсацій.
- Участь міжнародних партнерів у фінансуванні будівництва.
Визначальні виклики:
- брак будівельних матеріалів;
- затримки з дозвільною документацією;
- нестабільність у постачанні енергії.
Нові тренди забудови у 2024–2025 роках
Сучасне будівництво враховує реалії війни:
- обов’язкове планування укриттів у новобудовах;
- зростання інтересу до котеджних містечок і приватного житла;
- енергоефективність та автономність — головні пріоритети.
Актуальні типи житла:
- Таунхауси та дуплекси;
- Малоповерхові будинки до 4 поверхів;
- Будинки з генераторами та автономним опаленням.
Інвестиції в нерухомість: ризики й можливості
Інвестиції в житло залишаються привабливими, але зі зміщенням фокусу:
- Київ, Львів і західні регіони — найбільш перспективні;
- Орендний дохід збільшився через дефіцит житла;
- Попит на комерційну нерухомість знизився, окрім ІТ-сектору.
Основні поради інвестору:
- Уникати прифронтових регіонів;
- Орієнтуватися на міста з високим попитом серед ВПО;
- Вкладати у квартири з автономними системами.
Яким буде ринок нерухомості надалі
Ринок нерухомості України в умовах війни довів свою здатність до адаптації. Він змінюється разом із країною, реагуючи на нові виклики, запити суспільства та безпекові реалії. Переміщення населення, перебудова пріоритетів, нові формати житла — усе це формує житлову карту України 2024–2025 років. Майбутнє нерухомості — це безпечне, енергоефективне та доступне житло, яке відповідатиме новим соціальним стандартам.
Раніше ми писали про те, як правильно обрати: оренда чи купівля житла в Україні.